北京城住房事宜面面观

官方口径，全市特别危旧的房屋总规模在1300万平方米左右，为了加快开发改造，前几年市政府频频下文，用简化的手续，给优惠的政策，还真见效，改造了将近300万平方米。可这几年，危旧房开发改造的速度慢了，原因在哪？

一方面是保持古都风貌的呼声甚大，又不知从哪保护起；另一方面是老城区破旧连片，危机环生，政府改造力不从心。依小民之见，要不你就像巴黎政府那样恪守原则，绝不在规划档次、建房标准和民族形式上让步；要不你就顺应市场和城市变化规律，该拔高的拔高，该放开的放开，千万别搞成不伦不类的。

城乡结合部是个火药筒，老城改造叫没辙，叫先天不足，城乡结合部原本就是一水儿的农田或绿化带呀，可如今，那儿成了农民居民私搭乱建的棚户区，成了外乡人拖家带口的聚居地，那儿是黄色产业的温床……

其实政府早就有城市绿化隔离带政策，但“绿”不下去。因为国家控制征用农田，全市仅有的用地指标还不够重点工程和市政工程用的。政府也早就有综合治理的招儿，但是规划思路不统一，开发政策左右摇摆，再好的招儿也是杯水车薪。其实，只要实打实地研究、制定和贯彻绿化隔离带政策，在钱儿不足的情况下允许以绿引资、以绿养绿、滚动开发，在税费政策上给予更多的支持，以实现绿化规划为根本目的，什么事就都可以理顺，“火药筒”也就灰飞烟灭。您说，是不？

开放房地产二级市场的好处就甭说了：转租转让的人得了收益，缺房少房的人改善了条件，闲置的资产发挥了效能，政府也从而增收了税费。最大的好处是有了二级市场，固定资产可以变现，可以流动，从而激活和支持一级市场的买卖交易。

但好事却不一定好办呀！偌大的北京城，公房能上市的地儿没有，商品房能二手转让的地儿不多，造成国有存量资产积压浪费严重。原因不少，说白了：一是认识上不统一。怕极少数人化公为私，利用国有资产捞个人的好处，使住房分配不公显现化、合法化，激起公愤、激化矛盾；二是法规上有障碍。市政府明令禁止公房转租转让，虽然私下转租、转让、差价交换的不在少数，但其行为不合法，有了事儿，谁会保护你呢？三是操作中忒麻烦。交易环节复杂，办证手续繁琐，税费收缴过重，办点事儿，遛你个腿儿细还没找到正门儿，多少个好买卖都让它耽搁了。在这方面，北京和广州、上海、深圳比，还真不是差一星半点儿。说到根儿上，还是计划体制那一套在脑袋里，在实践中摆脱不掉。

应该说，停止福利实物分房政策是住房分配缺席改革的里程碑，建设经济适用房的初衷是适应和引导住宅消费，都是天大的好事。然而，与此相应的房改政策和经济适用房操作思路却与此相悖。改革开放这些年来，城建系统的新闻多是市场化进程带来的，诸如，人均住房面积提高了，城市面貌改观了，政府土地和建设税收增多了，等等。可这一半年来，杀出个经济适用房，说这是房改的深化。按它的说法，今后住房分配货币化，计划体制内的人要买房，除了拿自己的工资和住房公积金外，还可得到政府优惠政策补贴、财政建房资金补贴、单位建房资金补贴。补贴的标准当然是以官儿的大小为主，其他条件为辅。要买的房子是政府减免了出让金和各类税费、又严格限价的经济适用房。这事听着不错，可仔细一琢磨：能享受建房补贴的人又享受了买房的优惠政策，这种双重优惠的最大受益者，不是体制内穷单位穷人能享受到的，更不是全体公民能享受到的，买房改房和经济适用房的人，在二级市场交易或变相交易时有许多机会能变现经济适用房，获得市场价格的利差，从而侵吞国家应得的土地收益和税费收益，又躲开了所得税税赋；而以经济适用房为主体的供应体制，更带有浓厚的政府计划行为色彩，土地是划拨的，价格是先定的，开发是政府统一组织的，利润是受到限制的，税费是减免的，供销贷款是双向优惠的。这是变了相的计划供应体制，是对改革开放以来费了很大劲才逐步形成的房地产开发市场的人为分割和全方位冲击，其中的许多方面是倒退。这事儿的前途现在还难以预料，但可以预料的是市场和操作中的混乱。

有一个有趣儿的现象，凡是起劲搞房改、搞经济适用房建设的地方，都是计划体制强大而市场化氛围较弱的地方，真有意思！不合理收费有多少？都说北京房价高，老百姓买不起，或不划算。其实，80年代初北京第一批旧城改造试点的几个小区，每平方米综合造价才158元。1988年前三门大街的房价每平方米才300元。而现在的均价在每平方米六七千元，远远超过了物价增长的幅度。这里面有需求拉动的因素，有开发商心太黑定价过高的因素，有北京市的劳务成本比较高的因素，有拆迁密度大要价高的因素，也确实有政府的一些收费不尽合理的因素。

按理儿说，开发商建房子只应管好自己的事，但由于政府一时财政困难，城市面貌又急待改观，于是就把本应由政府投资修建的部分道路、市政管线设施、市政道路上的拆迁、中小学幼儿园等文教设施、居委会派出所等行政管理设施、地下人防设施、商业配套设施，等等，统统压给开发商去修建。政府修路没钱了，就开征大市政费；绿化没钱了，就开征绿化费；修建水厂、煤气厂、污水处理厂、电站等没钱了，就开征四源费、电贴费，原来还有用电权费。有时候你交了大市政费，你还要投资干与你项目有关的大市政配套的活儿；再加上个别特殊的市政代征、绿化代征、重点配套，造成房屋开发成本畸高。反正是政府让你交的钱都有理，但企业要生存，就只能把各类收费摊入成本和转嫁到购房者身上。需求旺、市场好的时候还不知觉，市道低迷、有效需求不足时，开发商能压的只是有限的那点儿利润，成本和房价还那么坚挺，老百姓买不起，开发商扛不起，就更切肤感受到了政府种种收费有些不合理。